公积金新政频出 巩固楼市调控成果

文/《新产经》林洁如

自2018年年末住建部作出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求以来,在“房住不炒、因城施策、分类指导”的调控框架下,各地政策出现诸多变化,比如全国各地房贷利率有所下降,公积金政策有不同走向的变化。

近日,公积金新政又出重磅。国管公积金中心宣布,4月15日起,二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。与此同时,各地的新政也在频频出台:北京、广州、南京、长沙、福州、哈尔滨等多地对公积金提取政策做出调整。北京、银川对公积金提取手续进行了简化,福州调高提取额度,广州放宽异地购房提取。同时,长沙、汕头则收紧提取政策,对缴存时限、异地购房和个人征信等规定更为严格。

一方面在放低门槛,一方面又在政策收紧。在楼市趋冷之际,任何风吹草动都可能对楼市产生影响。那么,新的住房公积金政策出台,又将使楼市产生哪些变化呢?

 

利好刚需人群

纵观目前出台的一系列新政,不难看出,多城公积金新政策基本上都以满足刚需和普通改善需求为主。

首先,为了方便购房者,现在申请公积金贷款,只需要申请贷款前,连续足额缴纳6个月以上,就能申请办理。不再是12个月,缩短了半年的时间,为刚需购房者提供了便利。

不仅如此,多地在今年开始陆陆续续的落地“便民工程”。天津增设了11项网上办理手续,新设立的公司凭借机构代码就可以办理公积金缴存手续;金华市落地“无证明”办理公积金;菏泽宣布不再需要提供离职证明相关资料即可办理;青岛也宣布,自5月7日起,可在市辖区内就近办理缴存和提取业务,不再受到所归属市限制;广州放宽了职工异地购房提取公积金范围,今年1月1日起,在佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关六个城市购买自住住房也可以提取公积金;3月7日,北京提出,缴存人及配偶在京无房,购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房,可以申请提取住房公积金。这一系列政策对于刚需群体无疑是重大利好。

其次,3月份以来,虽然越来越多的城市放宽放松落户,但也有更多的城市出台限制异地购房政策,普遍提高了异地公积金购房的首付比例或者大幅降低异地公积金贷款最高额度。

而且旧的国管公积金政策中,对于二套房是“认房不认贷”。如今更改为“认房又认贷”。通俗地讲,就是看申请人名下有没有房子,还要看全国范围内住房贷款记录,一旦超过二套房认定标准,那么,就不能使用公积金贷款。对于二套房的贷款政策收紧也抑制了炒房者的投资需求,给刚需人群提供了更多机会。

如此看来,在新政刺激下,对于刚需购房者来说,还是偏向于利好的。多地房产机构负责人也表示,新的住房公积金政策对目前不少贷款人构成利好,一是办理起来方便不少,二是也省了一些钱,对于人们办理公积金贷款肯定会起到一定的鼓励作用。

 

对楼市“小阳春”影响不大

国家统计局的数据显示,1—4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点;全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。

武汉、杭州、苏州、合肥、温州等地近期土地市场活跃,房企拿地意愿强烈,成交额上升,溢价率同样上行。中原地产研究院公布的数据显示,4月单月,受监测的二线城市合计卖地金额创最近两年新高。

在频频吹拂的政策之风下,一部分观望者也提出,全国的楼市是否会有“松绑”迹象?中研普华研究员薛圳扬向《新产经》指出,因为之前市场已经炒作收紧,国管公积金中心这个政策落地,对目前的市场直接影响不大,但从心理层面肯定会影响楼市“小阳春”持续。

在公积金新政频频出台的同时,多地也在下调房贷利率。与2018年末相比,2019年1季度共27个城市的房贷利率有不同程度的下降,刺激着楼市的回暖。在此背景下,当前各大城市的成交量数据表现出较为稳定的态势。易居研究院研究员沈昕表示,2019年1季度,市场分化较为明显,一线城市由于目前成交量已处于低位,开始企稳反弹;二线城市成交小幅下降,其中东北和西部二线城市下降幅度较大;三四线城市同比降幅较大,其中又以未调控或弱调控的三四线城市同比降幅最大。

此次国管新政可谓近期“最严公积金新政”,最大的变化是二套房由“认房不认贷”逐渐调整到“认房又认贷”,引发的关注最为强烈。4月12日,国管公积金中心将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。曾经贷款买过房,无论是商贷还是公积金贷,现在卖小买大,从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的,不能通过公积金贷款。另一个变化是在此次国管新政中,调整了首付款比例。购买二套房的人,首付款最少要支付总价格的60%。

薛圳扬表示,此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房,满足首套房刚需,遏制投资投机性的炒房需求,对北京市场影响比较明显。由于此次政策涉及的是国管公积金,而现如今社会工作人员,还是以城镇企业、外资企业和地方省市单位职业为主,市管公积金占据市场的绝大数比例,国管公积金涉及范围有限,覆盖比率不高,其政策的收紧对于全国楼市的直接影响不会太大。

 

楼市趋稳态势明显

此次国管公积金政策收紧,体现了国家把控公积金发放节奏、加大审核、防范投资投机需求的管控思路,反映出“房住不炒”仍然是政府调控楼市政策的准则。在这一原则的调控下,在未来较长一段时间内,刚需人群的购房行为将受到刺激而有缓慢提升,炒房者的行为进一步被抑制。薛圳扬也提出,随着政府在公积金贷款上对刚需购房人群的利好政策,也将带动起刚需楼盘的销售,而改善型楼盘的销售情况则因各地政策而异。各地购房者在做出购房决策的时候,选择公积金贷款的时候,需要结合自身的实际进行选择。

与此同时,5月10日,央行在解读4月信贷和社会融资数据时表示,对部分地区楼市回暖一直在密切跟踪监测,房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变,是一贯的。央行进一步表示,今年有四个方面的重点工作,一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制;二是坚持“一城一策”,落实好差别化住房信贷政策;三是继续做好房地产市场资金管理相关工作;四是加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。

国家发改委针对放宽落户引发的调控放松的质疑,明确表示,放宽落户不等于放松对房地产的调控,不管户籍制度怎么改,“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位必须坚持、不能动摇。

而住建部已经对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,表明其对局部过热现象的密切关注。自然资源部也确定了2019年住宅用地供应“五类”调控目标,明确消化周期在36个月以上的,应停止供地。

中原地产研究中心统计数据显示,4月,北京二手房住宅签约14440套,环比下调了10%。因为网签数据相对滞后,4月市场真实成交量比3月出现了20%左右的下调。随着楼市调控频率增长,多地“小阳春”行情未能持续,楼市趋稳的态势愈发明显。 
 

2019年6月10日 11:18
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